一年一度的策略会，之所以吸人眼球，既与他头衔等身、言辞犀利有关，也跟现在房地产市场的焦虑情绪有关系。
在去年的这个时候，高善文说去库存已经完成，需求一旦恢复，今年二季度，一二线城市的房价就会创出新高。
3-6月份，楼市确实如期出现了“小阳春”，房贷利率四连降，热点城市限价盘“万人摇”是常事，房企融资规模重回千亿，地王又开始大量“批发”。
下半年，调控风向突变，各地房地产政策发布频率单月突破50次，房贷利率重回上升通道，银保监会三令五申限制房企融资，新房、二手房跌势绵绵。
“我们测量在现代经济部门就业的人口占全部非农就业人口中的比重，这一数据显示，我们和其他东亚经济体毫不逊色。”
”如果这一指标是合理的，中国高速城市化的过程在不太遥远的将来或将结束，这将给房地产等多相关产业带来一定的压力。”
结论是：“房地产市场将进入存量时代”。
为什么我们的城镇化存在“低估”？
我觉得，是非户籍人口在城市越来越多的缘故，也就是所谓的“人户分离”。
在2012年，我国常住人口城镇化率达到52.57%，户籍城镇化率为35.29%，二者相差17.28个百分点。
在2014年，常住人口城镇化率达到54.77%，户籍为37.1%，差距拉大到了17.67个百分点。
即便按照惯例的统计，2018年常住人口城镇化率已经接近60%，实际上，非农就业人口依然可能存在低估。
比如，现在有多少人还在老家种地？城里送快递、送外卖、工厂流水线的就业者有多少没有统计进去？大量的职业院校毕业生留在了城市，他们已经习惯了城市里的生活，当然也应该算在城镇化率的范围内。
因此，我们不妨把未来10年的房地产，称之为“后城镇化”时代。
几个典型特点是：僧多粥少，狼多肉少，房多人少，“供给”多而“需求”少，“施工”多而“竣工”少。
截止目前，我们共经历了两波“婴儿潮”，第一波在1962-1973年，平均每年新出生2700万婴儿；第二波在1982-1992年。
有点尴尬的是，进入90年代以后，第三波“婴儿潮”并没有出现，性别比的失衡却日益明显。
正常情况下，新出生人口男女性别比例是在1.02-1.07之间。
但是，1997年之后，10多年时间里，性别比一直维持在1.2附近的高位，男多女少。
直到2016年“二胎”政策全面放开后，新出生人口性别比才迅速回落至合理区间，最近几年，女孩甚至还有增多的迹象。
然而，对于1997-2017出生的这一代人来说，这20年的时间，他们的父辈持续负债购房，涌入到了城市，他们自己在走向工作岗位、迈入婚期之后，面临的窘境有过之而无不及。
我觉得，1997-2017年这个时间段出生的人口，未来或许会遇到四个难关：抢落户，劝生娃，打光棍，高负债。
以几个典型城市为例，西安放宽高校毕业生落户政策后，2017年新落户24万人，同比增长330%，2018年直接抢中专生，一个季度就流入了近25万人。
成都市从2017年7月发布人才新政后，至2018年5月中旬累计落户已超过18.7万人。
武汉2017年新落户大学毕业生14.2万人，是前一年的6倍。
天津去年5月份发布人才新政，1天之内，就有30万人申请。
到了今年，自从新型城镇化任务对城市放开落户做出规定，几乎每个省市都开始抢人落户。
他们抢的是谁？找的又是谁？
当然1997年之后出生的人，他们刚刚毕业，刚好走出校门，迈入工作窗口，在哪里定居，就意味着一个家族的开枝散叶，意味着这个城市又增添了一个充满活力的细胞。
但是，谁又考虑过年轻人的感受呢？
去年看过一个吐槽，老家湖北的211博士，本来想留在武汉，却发现很多楼盘在开盘前就已经被认筹、茶水费等各种方式消化了七七八八，剩下的少数房子少则数千人，多则上万人去排队买，更让让他绝望的是，交了不下50次资料，发动几十个同学帮抢都没抢到。
最终，他选择了北上广。
这是个悲伤的故事，也是抢落户的尴尬之处，真正能带给年轻人吸引力的，不是口号和文件，而是居者有其屋。
北大教授苏剑在10月20日举办的第三季度宏观经济形势分析会上称，我国的人口峰值可能出现在2017年，大概是12.813亿，峰值劳动力人口出现在2013年，大概是8.557亿，去年可能已经开始出现了人口的负增长。
人口负增长是一张“明牌”，谁都知道迟早会出现，但生育率的走低，却让所有人束手无策。
人口专家梁建章和黄文政认为，根据抽样调查数据，2015、2016、2017年的总和生育率分别为1.05、1.24、1.58。
去掉二孩堆积因素，即使假定生有一孩的父母中有高达60%的母亲会生育二孩，那么2017年的自然总和生育率也只有1.18（即0.67+0.6*0.67+0.11）。
更进一步说，专家认为，2018年1.46的总和生育率中，还有约1/4可归因于“二孩堆积”，去掉该因素，自然生育率仅1.1。
今年的数据还没出，估计好不了多少，按母婴行业观察之前提供的数据，截止11月17日，也只有1000多万新生儿，下降的可能更快。
因此，这一代年轻人，似乎又要扛起为房地产“生娃”的重任。
专家的号召，父母的催促，老板同事的劝说，大龄青年身份所带来的异样眼光，二胎乃至未来三胎、四胎的放开，对1997年后出生的购房者来说，有用吗？
至少我觉得没用，只要他们不想生，一万个理由都没用。
上文说了，这一代人性别比失衡异常突出，不管自愿或被迫，大龄未婚男性增多将是常态。
中泰宏观梁中华之前做过统计，农村地区的剩男已经达到了3000多万，加上城市里的不婚族，实际光棍数量远远不止4000万。
随着1997年后出生的人口逐步进入婚期，这种现象会更普遍。
按一般逻辑，男多女少对房地产市场来说是好事，女方要求在城市里有房有车，必然会驱使大量未婚男性为买房而奋斗，不管是丈母娘催着买房，还是媳妇要求买房，这对楼市似乎是利好。
但是，凡事须有度，当打光棍的群体越来越多，房价高到一定程度，大量的低收入年轻人会越过越“佛系”，结不起婚，对他们来说无所谓，反正就算努力也达不到女方要求的条件。
经济学家李迅雷之前统计过，10亿人没有坐过飞机，5亿人没有用过抽水马桶，王兴甚至说，中国本科率还不到4%。
对这些既无学历，又没有财力的年轻一代来说，在楼市中，连“首套房刚需”都算不上。
买不起，总能躲得起吧？爱谁谁，房子不买了。
即便越过了前面三道难关，顺利落户，如愿以偿拿到了“房票”，找到了对象，两口子愿意生娃，买房的终极难度才刚刚出现：你准备付出多少杠杆？
在2019年一季度，居民杠杆上升了1.1个百分点，从53.2%升至54.3%。2008-2018年，这10年间共上升35.3个百分点，年均增幅达3.5个百分点。
在房价最高的长珠两三角，居民杠杆率已经逼近70%，浙江排名第一，高达76%，上海位居第二，杠杆率高达68%，广东成为第三，达到了64%。
大城市买不起，县城老家总行吧？
对不起，一样很难，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。
1997年之后出生的购房者，想买房，当然要靠父母。
问题是，70后、80后的父母们，房贷还没还清，为儿女置业的这口“大锅”，恐怕接不住。
说了这么多，简单总结成一句话，也是我总是在重复的一个观点：如果连“六个钱包”都难以承担首付，楼市确实到了该“歇歇脚”的时候了。