一股突如其来的大潮，正在席卷一线城市。
进入7月份，房地产行业政策不断，真的是有人欢喜有人愁。
新政推出后，新房市场热度确实有所提升，但二手房可就不乐观了。
尤其是认房不认贷、降利率、降首付、社保5改2等新政落实后，释放了大量购买力！
“920”新政后，让一大波二手房源入市，特别是入手老破小不久的业主，都想卖掉手中“蟹货”，置换好点的房子。
接盘侠在哪里？这无疑是近期广州的广大业主心声。
2021年8月31日，这个日子值得被历史铭记。
2021年8月31日出台广州二手房限价政策，与此同时，公布第一批限价的96个「热门小区」。
但是这个政策从2021年8月31日-2022年12月21日，经历了477天，广州二手房参考价正式退出“历史舞台”。
2022年广州二手房很难卖，但没想到，居然这么难卖。
根据中原地产数据统计，2022年全市二手房仅成交82739套，同比下跌约29.3%。
这也是最近8年来的最低值，2015年来首次跌破10万套！
但其实，广州二手的颓势，并非2022年突发而至，而是从2021下半年就开始了。
根据中原地产数据显示，2021上半年成交高达7.5万套，到了下半年只有4.1万套，接下来的2022年，继续延续了这个趋势，上下半年都在4-4.2万套左右。
主要是在2021年8月31日，广州实施了二手房指导价政策。
成交大幅下滑，自然让业主信心崩塌，价格下滑是挡不住的。
根据中原地产数据显示，2022年广州全年网签均价从2021年的29833元/㎡，跌到27491元/㎡，同比下跌约7.85%。
今年，广州在楼市优化方面动作频频，政策端多箭齐发，利率下调、首付降低、放松限购……
根据10月18日，国家统计局发布2023年1-9月，全国房地产市场基本情况，前9个月，房地产市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降。
截至10月18日，已有成都、杭州、厦门、长沙等超过30个城市落实“认房不认贷”政策，同时，多地下调住房贷款首付比例，南京、济南等城市全面取消限购政策。
在一系列政策密集出台后，房地产市场情绪出现明显回升。
房地产开发投资完成情况：1-9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。
商品房销售情况：1-9月商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%。
其中住宅销售面积下降6.3%，商品房销售额89070亿元，下降4.6%，住宅销售额下降3.2%。
从以上房地产市场基本数据来看，仍呈现下行趋势，但降幅有所收窄。从新开工及竣工表现来看，投资下降，降幅收窄，竣工面积持续增长。进入金九银十，广州市场形势已然发生变化，政策也继续加码。
9月20日，广州限购放开，番禺+黄埔+白云部分区域+花都长达13年的限购宣布结束。这算是关键信号，给优质购买力放大杠杆，投资客放心增购。
根据10月19日，国家统计局发布《2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。
数据显示，9月广州新房价格及二手房价格，环比均下跌。其中，9月广州新房价格环比跌0.6%，同比跌1.7%；而二手房价格方面，9月环比跌0.7%，同比跌3.8%。
回顾最近十年广州楼市成交走势，从中可以看到，每一次购松绑所产生的威力，都足以扭转楼市预期。
譬如2014年人才入户放宽变相降低买房门槛；2019年黄埔、南沙、白云等六个区放宽人才购房限制。
虽然药效是有，但消耗的比较快。
“920”新政更利好新房市场，主要是广州新房价格还处于低位。
根据贝壳平台显示：10月15日，二手单日成交达到181套。
新政前，广州二手房每天成交四五十套，最近日成交却在100套上下，如今接近200套！
根据贝壳数据显示，在刚过去的周六，广州全市二手房成交119套，一扫中秋国庆双节火了新房，冷了二手的阴霾。
10.14贝壳指数截图
自9月以来，二手房成交量越来越好，从最开始一天40-50套，变成70-80套，周六日破个百套，现在竟然又创了周末日度新高。当然，周末单日破百不算什么，顶多只是恢复节前正常水平；但关键是，周日成交量高达181套，直接疯涨52%。
10.15贝壳指数截图
广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8544宗，环比2023年8月同期（8156宗）再次上涨4.8%，同比去年9月同期上涨18.1%。
其实，自6月起，广州的二手成交连续2个月实现环比上涨。
9月二手网签均价为27959元/平，环比上月下跌0.8%。这意味着，9月份二手房均价，几乎是近一年来最低的一个月；
但是，截止今天（10月19日）为止，广州二手挂牌量为138710套，这意味一个月的时间，就有超过3602个业主加入卖房大军。
且截止（10月16日）贝壳外网展示出来的房源，广州二手房挂牌量已达137811套，内+外网一起已经破了17万套。
如今广州手业主想要自救，只能提高流动性，降价可能是唯一的出路。
据中介平台数据，9月广州二手房挂牌均价为36048元/平，环比下跌1.26%，同比下跌3.27%，各区都出现了不同程度的下滑。
去化跟不上挂牌，业主想跑只能放低心态了，降价成为市场的常态。其中，降价最猛其实是2020-2021年涨上去的那一波网红盘。譬如万科东荟城、兰亭盛荟、牛奶厂四兄弟、老黄埔三剑客、中海誉城……价格已经吐出来个大半。
从整体看来，房地产恢复情况不及预期，新房及二手房价格环比跌幅收窄；新房与去年同期连续两个月上涨，二手房同比持续下跌，跌幅收窄。
新政下，一手分走了大量二手客流，二手挂牌越来越卷，卖家只能欲哭无泪。
最近的一手房像打了鸡血似的，成交量猛涨；相比之下，二手房就惨了，放盘量激增，出手难度也更大。
正好广州市二手小区指导价也实施有2年了，被限价的96个小区，如今是涨了跌了？
小编整理了2023年这些小区的价格，大家可以看看指导价到底有没有发挥作用！
1、指导价已经名存实亡
根据在贝壳数据显示，在贝壳平台搜索指导价小区依旧会显示指导价格，但看完这份表就知道，指导价已经名存实亡了。
在指导价实行2年后，这96个指导价小区，99%都涨价了。
其中，有8成以上小区涨价10%以上，有4成以上小区涨价30%以上。你敢信吗？凯旋新世界甚至涨了132%！
这意味着，广州二手房价格上涨没限制了，自然而然低于指导价也是会发生。
比如说自在城市花园、东方都会广场直接跑输整个指导价小区。
2、珠江新城价格直接暴涨
要说96个指导价小区，哪个最亮眼？
那必然是楼市风向标的珠江新城，在这96个指导价小区珠江新小区城包揽前三席位，包括凯旋新世界、粤海丽江花园、中海花城湾。
其中，价差最大的10个小区中，天河区独占9个席位。
甚至于排名前20里，有18个是天河区，所以，全广州哪里的房子最值钱就不用多说了吧。
3、黄埔是涨不动了
价差最少的10个盘中，黄埔占了5个，涨幅均没超过6%，可以说是原地踏步。
而且整个黄埔区的指导价小区，有4成涨幅没有超过10%。
比如说黄埔区涨幅较高小区中，锦林山庄、万科城、科城山庄、保利林语山庄几个小区的成交记录中，均价都是由成交破千万别墅拉高。
不过，普通住宅价格跟指导价拉开太大差距没有太大，其价差均少于20%。
4、笋盘多，捡漏机会多多
99%的指导价小区都涨了，但接近或者低于指导价成交的笋盘，并不少。
比如新福港鼎峰均价5.6万，一套建面约88平南向3房，以398万总价成交，折合单价4.5万/平，非常贴近4.4万的指导价。
天河区棠下的成交大盘富力天朗明居，在今年8月成交了一套低于的指导价（50725）的2房。
5、广州楼市分化越来越严重
虽然对比指导价，被限价的96个小区大部分都涨开了。但如果是对比2022年的均价，其实这些小区中有6成都是跌价。就连过去坚挺的学位房，也只有东风广场和君汇世家能涨1%-3%，像锦城花园、万科金色家园都无法走出独立行情，只能降价成交。
现在广州二手房，唯独只有珠江新城还能抗跌逆势涨价。
这就意味着，如今的广州二手房越是稀缺、越是核心的资产，就拥有越强的抗风险能力，而珠江新城恰恰就有这样的属性。
未来核心资产的价格将会越发坚挺，其它产品力不足的二手房，不仅要被一手房持续绞杀，还得面临天量放盘的挤压，除了降价，似乎没别的选择了。
当下的广州新房体量相对比较大，且目前广州大部分新政，主要还是更利好新房市场。与新房相比二手房市场稍显冷淡，在这样的行情下只能纷纷降价，且二手房市场被新房强占。另外就是广州存在大量老破小城中村，二手房相对太老了，吸引力不够。
再加上房贷利率上调、放贷周期被拉长，导致广州楼市下滑更快，市场惨淡。目前广州新房开始内卷，大量的降价，甚至还出现了许多低价“工抵房”。新房大量降价，购买新房还不需要缴纳额外的增值税，二手房的市场被大量抢占。根本不需要二手房指导价格的杀手锏，新房降价就让二手房拦腰斩。
此外，近期有多个风向开始利好楼市，比如11月19日中国银行召开会议，要求加大开发贷投放，还有外资银行预测LPR利率将会迎来下调。